来源：中新经纬

　　中新经纬9月20日电 （薛宇飞）19日，博时津开产园REIT在上交所敲钟上市，20日，中原大悦城生意REIT登陆深交所。本年以来，REITs居品的上新速率有所加速，据Wind数据自满，已上市的公募REITs共有44单。同期，还有多只REITs更新进程条，上市进程更进一步。

　　高分成是REITs的特征之一，据上海证券基金评价磋商中心数据，2024年REITs阛阓的分成收益率为5.41%，小幅开头中证红利指数。另外，本年2月份以来，REITs在二级阛阓的价钱逼迫走高，高分成加上价钱高潮带来的成本利得，使得REITs握续受到关怀。

　　机构认为，该板块仍具备较好的投资契机，但也要关怀居品的基本面。

　　首单混装REIT奈何踏实出租率？

　　据了解，博时津开产园REIT底层金钱是位于天津经开区的河汉数字产业园和大陆汽车厂房产业园。2023年，河汉数字产业园花样营业收入为8324.35万元东说念主民币，同比增长4.73%，其中，房钱收入为5664.91万元，物业惩办费收入为2659.44万元。截止2024年5月31日，数字产业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总建筑面积为6.32万平常米，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年握平，全部为房钱收入，出租率为100%。产业园与厂房的搭配，使得该只基金成为首单混装REIT。

　　以产业园为底层金钱的REIT，其出租率以及改日出租情况永恒受到投资者关怀。在近日的实地调研中，博时津开产园REIT基金司理江洲对中新经纬等媒体暗示，客岁有两三只REITs居品的功绩出现波动，这种布景下，博时基金挑选金钱时也充分琢磨到这一问题，会挑选能代表天津经开区整个这个词产业特征的金钱，大陆汽车厂房代表经开区的汽车制造及零部件产业，数字产业园代表数字经济发展。这两个金钱中的佃农踏实性相对较高，数字产业园中的佃农有约50%是央企、国企，佃农结构精采。

　　博时招商蛇口产业园REIT是博时基金首只REITs居品，该居品基金司理胡海滨暗示，博时津开产园REIT中的两类金钱的特色各有不同，厂房类花样标房钱相比踏实，但房钱增长率相对平安。研发办公类花样抗周期的能力弱，但房钱和出租率晋升的空间较高，两类金钱有不同的经济属性，混在全部，相比合适投资者预期。两项金钱混装在全部，有意于平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧，又能幸免投资者认为估值没什么思象力的缺欠。

　　多只居品恭候上市

　　本年以来，公募REITs阛阓常态化刊行较着加速，已有11单REITs上市，6单花样发布扩募公告。2022年、2023年，辞别有13单、6单REITs缔造。截止本年9月20日，全阛阓共有44单公募REITs上市。

　　从居品发售阶段的弘扬看，多只REITs基金取得了投资者逾额认购。在发售阶段，博时津开产园REIT网下共27家投资者惩办的79个配售对象参与报价，网下和网上认购倍数辞别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创本年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。

　　在开售当日，中原大悦城生意REIT就提前已毕公众发售，公众投资者和网下投资者认购肯求阐发比例辞别为37.089%和36.585%，基金比例配售前认购金额累计48.124亿元。招商基金蛇口租借住房REIT在发售时，收到了来自79家网下投资者惩办的207个配售对象的有用报价，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

　　还有多只居品更新上市进程。据Wind数据统计，截止9月19日，共有3单REITs花样标动态为“已禀报”（1单为首发，2单为扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单为“已反馈”（2单为首发，1单为扩募），12单为“通过”。

　　同期，花样种类逼迫增多，首单水利才气REIT、首单科创孵化器REIT、首单供热REIT等居品逼迫自满。

　　改日走势奈何？

　　二级阛阓方面，已上市REITs一改2023年缺欠，价钱握续走高。参收用证REITs（收盘）指数走势，从2024年2月初运转，该指数逼迫高潮，从本年以来最低点的2月5日算起，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指数也有肖似弘扬，本年2月5日至9月19日，累计高潮15.63%。

　　关于2022年底至2024岁首REITs价钱产生波动的原因，江洲认为，一是，投资者对底层金钱改日的运营莫得那么乐不雅；二是，部分同类型REITs出现功绩欠安的情况，导致投资者对其他类型的金钱产生胆寒心绪；三是，当阛阓出现单边着落时，许多机构被迫止损，导致整个这个词阛阓出现非感性调整。

　　江洲称，本年2月份以来的REITs价钱大幅反弹，反应的是估值连忙收复。他认为，2023年出现的负面成分一经不存在，投资者愈加熟习，监管机构的配套门径也愈加完善，宏不雅经济预期向好，这些成分共同鼓动REITs在二级阛阓出现较好行情。

　　海通证券暗示，对比REITs居品2024年中报和2023年年报泄漏的主要握有东说念主数据会发现，券商、保障、公募基金、私募基金等机构投资者合座增握REITs。本轮REITs行情、机构增配态势的驱动成分主要有三点：第一，公募REITs行至低位后超跌反弹；第二，“金钱荒”样式下公募REITs踏实分成上风突显；第三，监管限定的调动与较强力度的战术提振。

　　从具体居品看，截止9月19日，2024年以来统统有20只REITs基金价钱涨幅开头10%，其中，中金厦门安堵保障性租借住房REIT等7只居品的涨幅开头20%。居品类型上，上述20只居品中，有5只为保障性租借住房REITs，且中金厦门安堵保障性租借住房REIT、中原北京保障房REIT的价钱涨幅位居全部REITs的第一、二名，辞别为28.76%、27.53%；园区基础才气、交通基础才气、动力基础才气、生态环保、豪侈基础才气REITs辞别有5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价钱在二级阛阓弘扬消瘦，中原深外洋仓储物流REIT、红土翻新盐田港仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础才气REIT的年内涨幅垫底，辞别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券认为，债券阛阓利率核心下行压力下，“金钱荒”逻辑将持续演绎，REITs当作高分成、中低风险的金钱，在战术力度加强以及社保金和待业金入市预期下，将握续晋升建树性价比，板块具备较好的投资契机。

　　关于后续弘扬，华泰证券认为，REITs在本年已蓄积一定涨幅，8月初REITs进程九连阳后，指数有所回调、部分机构止盈，新旧动能调理布景下，基本面仍是要点，保租房、动力、环保相对谨慎，对部分功绩不足预期的产业园、物流园、高速需保握严慎。

　　关于本年弘扬较好的保障性租借住房REITs，祥瑞证券分析，一方面是因为保障性租借住房REITs基本面优质，另一方面是供给相对较少。当今看，有可能对保障性租借住房REITs变成冲击的事件是供给加多，因此，若该类REITs握续走高并与阛阓估值偏离，需关怀供给落地的时点，保障性租借住房REITs的波动性有可能增大。

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职守裁剪：刘万里 SF014