专题：存量房贷利率奈何调降？央行房地产金融新政多箭都发

9月29日，中国东说念主民银行发布公告，完善买卖性个东说念主住房贷款利率订价机制关联事宜。同期，央行教导阛阓利率订价自律机制发布《对于批量休养存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》），明确各买卖银行原则上应于2024年10月31日前解救对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率奉行批量休养。

央行、金融监管总局集结发布《对于延迟部分房地产金融计谋期限的示知》，将原“金融16条”中存量融资合理延期计谋、揣摸性物业贷款计谋的适用期限延迟至2026年12月31日。央行、金融监管总局还发布《对于优化个东说念主住房贷款最低首付款比例计谋的示知》，明确在寰球层面，对于贷款购买住房的住户家庭，买卖性个东说念主住房贷款不再差异首套、二套住房，最低首付比例解救为不低于15%。此外，央行还发布示知称，将向金融机构披发保险性住房再贷款的比例从贷款本金的60%进步到100%。

一揽子计谋发布后，工商银行、缔造银行、农业银行、中国银行等跟进发布公告称，积极响应、落实好阛阓订价自律机制倡议，照章有序开展存量买卖性个东说念主住房贷款利率休养的准备使命。四大行同期明确，将于2024年10月31日前对存量房贷利率奉行批量休养。

存量房贷利率批量休养

《倡议》明确2024年10月31日前，买卖银即将对相宜条目的存量房贷再开展一次批量休养，将利率较高的存量房贷利率降至寰球新披发房贷利率隔邻，让借款东说念主尽早获益。

自2024年11月1日起，相宜条目的借款东说念主在与买卖银行阛阓化协商休养房贷利率加点幅度的同期，也可协商休养重订价周期。

在批量休养阶段，首套、二套及以上存量房贷都可休养。旧年还是休养过加点幅度的存量房贷也包含在内。

对于新缔结的个东说念主住房贷款公约，自11月1日起，可由假贷两边自主协商重订价周期。

无数存量房贷利率降至

不低于LPR减30个基点

《倡议》明确，批量休养阶段，买卖银即将贷款阛阓报价利率（LPR）加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量休养至不低于“减30个基点”。

苟简来说，借款东说念主存量房贷利率原则上将降至不低于LPR减30个基点。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房贷需商量当地计谋下限。

值得安适的是，由于重订价日不同，不同借款东说念主的利率在批量休养后会有所各别。重订价后，最近一个订价周期内LPR的降幅还将体现出来，参与这次批量休养的借款东说念主利率将休养至寰球新披发房贷利率隔邻。

假定借款东说念主休养前的入款房贷利率为LPR加55基点即4.75%（4.2%加55个基点），假定10月21日公布的5年期以上LPR降为3.65%，且2025年1月1日为重订价日。批量休养后存量房贷利率降至3.9%（4.2%减30个基点），2025年1月1日重订价日后将降至3.35%（3.65%减30个基点）。

对于固定利率存量房贷的，以最新LPR调遣为加点体式，再将加点幅度休养为LPR减30个基点。举例，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率调遣为4%（即LPR加15个基点），再将“加15个基点”休养为“减30个基点”，最终为3.55%。

对于部分城市仍设定了新披发房贷利率计谋下限的，休养后的加点幅度需不低于下限。举例，北京二套房贷利率计谋下限为，五环以内二套房贷的加点下限为LPR减5个基点，五环之外二套房贷的加点下限为LPR减25个基点。相应的二套房贷在批量休养时，加点分别休养为LPR减5个基点和LPR减25个基点。

由于本次休养复杂，泰斗群众提出，10月12日后，借款东说念主关切我方承贷银行的具体休养详情。

渐进有序缓释

新老房贷利率矛盾

凭证现行存量房贷利率公约商定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）酿成，加点幅度主要反应公约缔结时的阛阓供求、风险溢价等身分，在公约期保握不变。因此，利率水平只会在重订价后奴婢LPR同幅度变化。

本次央行公告允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。央行隆重东说念主指出，假贷两边可通过协商变更公约等神气休养加点幅度，以更准确体现阛阓供求、借款东说念主风险溢价等身分变化。

后续，阛阓竞争机制可促使买卖银行与借款东说念主自主协商、应时休养加点幅度，不需要比及新老房贷利率积贮较大利差后再由买卖银行进行批量休养，简略渐进有序缓释矛盾，并惊叹公约严肃性。

泰斗群众向证券时报记者指出，央行进一步深刻利率阛阓化校正，通过增强阛阓竞争，完善房贷利率订价机制，允许存量房贷与寰球新披发房贷利率偏离达到一定幅度时，假贷两边通过协商变更公约等神气休养加点幅度，教会存量房贷利率应时反应阛阓利率变化，降至寰球新披发房贷平均利率水平隔邻。

取消重订价周期

最短1年胁制

重订价周期是指浮动利率贷款公约中，利率奴婢订价基准休养的时辰远离，由假贷两边自主协商确定。央行公告明确11月1日起，得志一定条目的借款东说念主可同银行业金融机构协商加点幅度及重订价周期。

往时较长一段时辰，受制于买卖银行系统性能、风险责罚水对等客不雅条目，中恒久贷款利率一般1年确定1次，个东说念主住房贷款利率重订价周期也要求最短为1年。跟着买卖银行责罚水温暖科手段力的进步，当今除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由假贷两边协商确定重订价周期。为提高货币计谋传导效果，央行取消对个东说念主住房贷款重订价周期最短为1年的行政性胁制。

对于新缔结的个东说念主住房贷款公约，自11月1日起，可由假贷两边自主协商重订价周期。泰斗群众指出，重订价周期可为按年、按半年、按季度等。

需要证实的是，在利率下行阶段，重订价周期越短，借款东说念主越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款东说念主也要越早承受高利率。

对于存量房贷，在10月的批量休养阶段，若一双一协商重订价周期，将严重影响批量休养程度，拖延借款东说念主享受低利率的时辰。因此，买卖银行会优先休养存量房贷利率的加点幅度，暂不休养重订价周期，使借款东说念主尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，相宜条目的借款东说念主在与买卖银行阛阓化协商休养房贷利率加点幅度的同期，也可协商休养重订价周期。

大幅量入为主借款东说念主利息支拨

抛弃7月末，一说念存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月寰球新披发房贷平均利率为3.61%。

此前，东说念主民银行行长潘功胜9月24日在国新办新闻发布会上示意，将教会银即将存量房贷利率降至新披发房贷利率隔邻，预测平均降幅0.5个百分点掌握。

《倡议》明确，10月31日前将LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量休养至不低于“减30个基点”。休养后，一说念存量房贷加权平均利率将降至约3.55%，略低于2024年前8个月寰球新披发房贷平均利率水平（3.61%），一说念存量房贷加权平均利率较休养前的4.06%降幅约0.5个百分点，预测降幅为平均值，具体到每个公约将各有不同。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假定借款东说念主的房贷利率从4.4%降至3.55%，可量入为主借款东说念主利息支拨每年约5600元。

泰斗群众指出，存量房贷利率下调，故意于借款东说念主进一步裁减房贷利息支拨，进步住户破钞意愿，也有助于雄厚购房者预期，提振信心。

要是商量到9月27日央行计渔利率下调0.2个百分点，10月LPR可能奴婢下落，在贷款重订价后，休养后的存量房贷利率水平还将显著低于3.55%，大幅量入为主房贷借款东说念主的利息支拨。

此外，商量到9月27日降准、降息，预测带动中期假贷便利（MLF）利率等利率下行，也量入为主了银行欠债资本，进步银行可握续揣摸智商，为银行更好支握实体经济提供必要支握。“笼统商量这些计谋要领，对银行净息差的影响基本中性。”泰斗群众对记者说。

职守裁剪：石秀珍 SF183