不雅点网 当作物流的必要载体，仓储是支撑实体经济发展的进犯基础步伐，其租赁需求与宏不雅经济的发展、分娩、花消、贸易的发展息息干系。

当作国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流类REIT，中金普洛斯REIT近期线路了2024年中期阐发：期内竣事总收入约2.37亿元，净利润1405.23万元。

期末基金总金钱为80.94亿元，净金钱为70.04亿元，基金份额净值为3.6134元。本期可供分拨金额为1.79亿元，本体分拨金额为1.05亿元。

值得热心的是，期内，江苏京迅递因故养息租赁推敲，经友好协商，商定于2024年6月30日起拟不再续约及分批退租。普洛斯随后通过积极招商，基本饱和消化园区大佃户退租带来的影响。

佃户更替

数据显露，上半年，中金普洛斯REIT底层金钱基础步伐形势房钱及物业处罚就业费收入约2.33亿元，绝大部分来自于房钱及物业处罚就业费收入（仓储租赁收入）；基金吞并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约1.54亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础步伐形势EBITDA净利率68.42%。

当作仓储物流行业的龙头企业，普洛斯中报征引了北京高力外洋提供的阛阓数据：截止阐发期末，普洛斯阛阓占有率保合手位列全行业第一。

据悉，中金普洛斯REIT合手有的基础步伐金钱组合由10个仓储物流园组成，分辨于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，设立面积共计约115.66万宽泛米。

截止2024年6月30日，基金合手有的基础步伐形势时点平均出租率85.64%，谈判已坚贞租赁合同但尚未起租的面积后出租率为89.58%，期末合临幸钱及物业处罚就业费(不含税)灵验平均房钱单价为38.19元/宽泛米/月，房钱收缴率97.30%。

产城园区议论了解到，各形势出租率倡导具体为：普洛斯广州保税物流园和普洛斯顺德物流园均为满租景况，普洛斯北京空港物流园为95.57%、普洛斯通州光机电物流园为97.66%、普洛斯增城物流园为81.69%、苏州望亭普洛斯物流园为75.60%(谈判已坚贞租赁合同但尚未起租的面积后为100%)、普洛斯淀山湖物流园为95.46%、普洛斯青岛前湾港外洋物流园为89.22%、普洛斯江门鹤山物流园为86.07%、普洛斯(重庆)城市配送物流中心为62.44%(谈判已坚贞租赁合同但尚未起租的面积后为72.99%)。

房钱水平亦然当今市阵势临的一个挑战，阛阓不少业主方会在形势上倒向出租率为先，澌灭对房钱答复的均衡。中金普洛斯REIT基础步伐形势佃户行业组成主要以运载业、营业与专科就业业、软件与就业业为主，期内房钱水平仍保合手在行业较好水平。

具体为：普洛斯北京空港物流园73.18元/宽泛米/月、普洛斯通州光机电物流园52.53元/宽泛米/月、普洛斯广州保税物流园29.05元/宽泛米/月、普洛斯增城物流园46.93元/宽泛米/月、普洛斯顺德物流园40.56元/宽泛米/月、苏州望亭普洛斯物流园40.09元/宽泛米/月、普洛斯淀山湖物流园31.57元/宽泛米/月、普洛斯青岛前湾港外洋物流园29.62元/宽泛米/月、普洛斯江门鹤山物流园30.33元/宽泛米/月、普洛斯(重庆)城市配送物流中心17.26元/宽泛米/月。

值得一提的是，中金普洛斯REIT上半年收效完成普洛斯淀山湖物流园佃户更替。中报指出，本阐发期孝顺房钱及物业处罚就业费收入占比朝上10%的佃户为江苏京迅递，该佃户孝顺房钱及物业处罚就业费收入3348.10万元，占阐发期房钱及物业处罚就业费收入总和约14.38%，2024年6月末不含税灵验房钱单价约31.64元/宽泛米/月。

期内，江苏京迅递因故养息其租赁推敲，经友好协商，商定于2024年6月30日起拟不再续约及分批退租，因此对本期财务倡导尚未形成影响。

中金普洛斯REIT速即伸开招商责任。截止8月6日，普洛斯淀山湖物流园新签租约面积12.74万宽泛米，即江苏京迅递截止2024年10月31日共计退租面积的93.42%完成了去化。截止阐发发布日，累计已完成13.34万平米替换佃户的签约，即江苏京迅递截止2024年10月31日共计退租面积的97.67%完成了去化。

此外，昆山普淀正积极与其他潜在佃户鼓舞合情愿向说念判，意向租赁面积共计约3万宽泛米，若后续顺利完成签约，则江苏京迅递原租赁面积有望一王人竣事去化。

中期阐发也对大佃户退租对收入的影响作念出了线路：截止中期阐发发布日，按已签约面积起租日历及房钱水平计算，相较江苏京迅递退租前，换租空置期对2024年收入的负面影响为约514.08万元，房钱单价养息关于2024年收入的负面影响为约145.76万元，累计收入缩短约659.84万元，约占本基金招募阐发书预测2024年全年收入的1.34%。

自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT无房钱占收入比重朝上10%的单一大佃户（即进犯现款流提供方），收入开始分辨度和对抗风险智力进一步进步。

区域分化

产城园区议论获悉，中金普洛斯REIT于下半年到期租约面积约占一王人基础步伐形势可租赁面积的16.97%。

其中，华北形势到期面积最轻便占8.47%，华东形势到期面积约占3.08%，华南形势到期面积约占3.82%，西南形势到期面积约占1.60%。

具体来看，中金普洛斯REIT于阐发中指出，华北形势中，普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园合座运营巩固。受北京远郊新供应增加，短期中枢区房钱和出租率发生波动。前述形势凭借北京空港和北京副中心的特有区域上风，将灵验表现生物医药企业集群效益，阛阓预测将还原增长态势，基金已通过加强园区佃户就业和佃户储备，以主动改善空置飞腾的风险，下半年有望督察深邃的续约情况。

普洛斯青岛前湾港外洋物流园下半年到期租约面积占一王人到期面积的3.97%，期内保税区内未有较大新增供应，租赁需求主要受到外洋贸易行为、大批商品来回、跨境电商的影响。下半年将密切追踪保税贸易需求变化情况，合营佃户需求实时进行业务养息，力求督察运营踏实。

华东地区亦存在一定压力，受客岁新增供应放量延续影响，方位区域合座租赁阛阓预期仍存挑战。普洛斯淀山湖物流园已收效新签租约面积12.74万宽泛米，完成基金原进犯现款流提供方主要租赁面积的替换。

不外，伴跟着宏不雅环境的影响，不少物流园区通过降价的技艺眩惑佃户，阐发中指，苏州望亭普洛斯物流园相近区域新增供应相对较小，预测异日受相邻区域阛阓降价引流，纠合佃户降本增效的影响，房钱增长面对一定压力。

中金普洛斯REIT对华南区域的租赁阛阓预期则较为积极。据悉，普洛斯广州保税物流园、普洛斯顺德物流园方位阛阓的出租率和房钱水平近期均有较好进展，普洛斯增城物流园和普洛斯江门鹤山物流园因到期换租赁租率存在暂时波动。

需求端来看，花消类企业和第三方物流仍然为主要佃户类型，是下半年到期租约置换的主要客户群体。截止本阐发发布日，上述形势于年内到期的租约续租意向较为明确。

西南形势普洛斯(重庆)城市配送物流中心一直是该基金中出租率较低的形势，阐发期末签约出租率为72.99%。

据悉，该园区于二季度养息为更天真实租赁计策后，运营进展进步较为权臣，签约出租率较一季度末进步11.94个百分点。期末不含税灵验房钱单价17.26元/宽泛米/月。

中金普洛斯REIT称，中短期该子阛阓新增供应有限，本基金将继续继承天真房钱计策，灵验刺激阛阓需求，跟着存量供应逐步消纳，筹办进展存望进一步复苏。

另外皮分成方面，截止当今，中金普洛斯REIT在2024年内已完成两次分成，累计分拨金额约1.94亿元。

3月31日，中金普洛斯REIT公告2024年度第一次分成，分成有推敲为0.5405元/10份基金份额，本体分拨金额约1.05亿元。7月30日，中金普洛斯REIT公告第二次分成，分成有推敲为0.4583元/10份基金份额，本体分拨金额约8883.09万元。

据了解，自上市以来，中金普洛斯REIT当今已完成8次分成，累计分拨金额约8.56亿元，分成比例近100%。